SB147提案目前的立法阶段为第一步。

这条法案目前在立法阶段仅仅走在第一步，但在共和党控制着州长、州务卿、司法部长和议会两院的德州，最终获得通过并交由州长签署，也并非不可想象的事情。即使法案无法通过，它折射出的汹涌民意也足以让人担心，美国的下一部《排华法案》是不是已经离华人不远了？

这条法案说了些什么？

这条法案由共和党参议员洛伊斯·科尔霍斯特( Lois Kolkhorst )于2022年11月14日提交，名为SB 147法案，禁止四个国家的外国政府、相关实体以及这四国的个人在德克萨斯州购买房地产（ 原文为real property，即不动产 ）。

可以看到，它的内容非常简短，两条主要内容都是提出要对德州的房地产法做出修订。

第一条是提出要改掉该州房地产法案中Sec.5.005中外国人购房的条款，原条款于1984年生效，明确规定“外国人拥有与美国公民相同的不动产和个人财产权。”而现在这条法案提出，要对“外国人”做出除外规定，部分外国人不再能跟美国公民平起平坐了。

德州房地产法案原本规定了外国人与美国公民拥有同等的权利。

第二条提出要在该州房地产法案中有关外国人购房的条款后面，加上一个Sec.5.0051的尾巴，具体规定有四种外国个人或实体将禁止购买或以其他方式获得德克萨斯州房地产的所有权。这四个国家分别是中国、伊朗、朝鲜和俄罗斯，包括这些国家的政府实体；总部设在这些国家或由这些国家的政府直接或间接持有或控制的公司或其他实体；由这些国家的公民个人拥有或持有或主要控股的公司或其他实体；上述四国的公民。

法案的背景是什么？

科尔霍斯特来自德州一个农村选区，她本人与丈夫经营石油公司，得到的政治捐款也多来自于农牧业。她提出，自己的法案是为了“保卫德州”。

“在这个不确定的世界里，我们必须保护德克萨斯州，”科尔霍斯特说。“这就是为什么我已经预先提交了SB 147，禁止中国、韩国、俄罗斯和伊朗等外国实体在德克萨斯州购买房地产。”

为什么要针对这些外国实体？在12月一份新闻稿中她说：“过去几年，越来越多的德州人对主要由中国利益集团收购的土地感到震惊。一些外国实体越来越多地拥有德州的土地，这让许多德克萨斯人非常不安，并发出了危险信号……通过这项法律提供了一些基本的保障措施，以确保德克萨斯人继续控制德克萨斯的土地。”

她所指的事件是此前有新闻称，自2016年以来，中国富翁孙广信陆续在德州购买了13万英亩土地，这片土地距离美国最大的空军飞行员训练基地瓦尔佛德县劳克林空军基地仅几英里。这名商人和他在美国的公司GH America的副总裁斯蒂芬·林赛(Stephen Lindsey)对News 4 San Antonio电视台表示，该公司购买土地是为了建设风电场，而且风电场已经通过了联邦监管机构CFIUS和国防部的安全审查。

孙广信的风电场。

据《财富》杂志报道，在当地业主和环保主义者得知了风电场的计划时，他们最初发动了一场保护当地河流的运动，但运动迅速政治化，一些批评者声称，一家中国公司控制的风电场如果连入本已陷入困境的德州电网，将有可能给电网带来巨大破坏；一些人推测这些涡轮机将用于收集有关附近劳克林空军基地活动的军事情报。

其结果是，德克萨斯州立法机构一致通过了“孤星州基础设施保护法案”，该法案禁止与外资公司签订与德克萨斯州关键基础设施有关的所有合同或协议。该法案专门包含了针对中国、俄罗斯、朝鲜和伊朗投资的条款，禁止上述国家的企业、实体和公民投资德州诸如德州电网、供水系统、网络安全和废物处理系统等基础设施。州长阿博特于2021年将其签署为法律。

阿博特说，目前提出的禁止这四国实体和公民购买德州房地产的法案，只是“孤星州基础设施保护法案”的后续，但从法案内容来看，更像是巨大的跳跃（ 或“倒退” ）。2021年的这套法案只是针对基础设施投资，而现在的提案则扩大到了德州各种类型的房地产。

威胁还是夸张？

包括科尔霍斯特和其他众多共和党人都表示，要尤其小心外国投资者在美国购买农田，尤其是军事基地附近的农田，因为这可能对美国的国家安全和粮食安全构成影响，可能导致外国控制粮食生产和粮食价格。还有少数共和党人认为，中国投资者炒高了美国单户住宅的价格。但他们的担忧有事实支撑吗？

在德州的房地产提案前，2022年10月，美国众议院共和党人呼吁对外国在美国农业用地的所有权和投资进行联邦调查。议员们特别指出，这些外国投资，包括来自中国的投资，或会对美国的国家安全构成威胁。

他们指出，根据美国农业部( USDA )的数据，从2010年到2020年，外国对美国农业用地的所有权和投资几乎翻了一番。截至2020年底，外国个人和实体持有3760万英亩美国农业用地的权益，占美国所有私人持有农业用地的2.9%和所有土地的1.7%。

然而，中国投资者实际上不怎么爱买农地。加拿大投资者在美国持有的外国土地中所占份额最大，为1240万英亩，占所有外国投资的32%，其次是荷兰( 13% )、意大利( 7% )和英国( 6% )。

具体到几个农业州，在德克萨斯州，外国人拥有470万英亩土地，主要由加拿大投资者拥有。

在俄亥俄州，德国投资者在50万亩外资土地上所持份额最大，俄亥俄州农业局的泰·希金斯对《俄亥俄资本杂志》表示：“中国实际上甚至都没有出现在雷达上”。

中国在买美国农地方面表现并不突出，那么在买房方面呢？2022年1月，共和党参议员候选人J.D.万斯( J.D. Vance )表示，中国人买独栋住宅，导致首次购房者在竞争中举步维艰。

万斯说：“一些国有投资者，通常拿着中国的钱进来——黑石拿了很多中国的钱，出价比那个家庭高出20-30%，这就结束了那个年轻家庭的买房梦。”

“我们必须做出决定，”他接着说。“我们是更关心中国的钱，还是更关心我们自己人民的未来？”

但根据2022年全美房地产经纪人协会( National Association of Realtors )的报告，在2021年3月至2022年3月期间，在针对美国房地产的外国买家中，中国投资者占6%。最大的外国买家来自加拿大和墨西哥。需要指出的是，这份报告中所说的“外国买家”包括了两类人，一类是住在美国境外的外国人（ 下图深蓝色A类 ），这类人并不是美国常住居民，买房对他们不是刚需，因此买房更有可能是投资或投机行为；一类是持有绿卡的新移民和持有像H1-B等职业签证的非移民（ 下图浅蓝色B类 ），这类人多数已经有在美国长期生活的经验和计划。从统计中能看出，非美国常住居民的购房比例较低，这意味着投资类型的外国“炒房客”也可能并不像一些政客猜想得那么多。

退一万步来说，如果认为外国投资者推高了本地房价，立法者确实有可能禁售，但应该一视同仁，针对所有投资者。就在今年1月1日，加拿大特鲁多政府出台了《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》，旨在通过禁止所有外来者在其10个省购买物业来平息住房危机，该禁令暂时执行两年，而且有除外条款，持有加拿大永久居留证、临时工作许可证、以及在此前几年在加拿大报税并实际居住的留学生与难民，均可获得例外。

下一步是什么？

虽然来自外国，包括中国投资者对于美国土地的威胁也许主要只是被人煽动起来的猜测，但民意已经在那里了。

根据右翼的“捍卫德克萨斯自由政治行动委员会”去年10月在登记的共和党选民中进行的民意调查，82%的人同意“德克萨斯州应该禁止中国政府或中国公民在德克萨斯州购买土地。”只有10%的人认为不应该。

网民甚至相信法律可以溯及以往，中国公民公法购置的房地产也可以被收回，在阿博特的推文下面，可以看到几乎所有评论都支持禁售，甚至支持编个理由将房地产没收，“宣布这土地是野生动物保护区就行。”这样的态度，几乎已经是把外国投资者非人化——他们的权利不值得保护，他们的财产可以任意处置。

这当中夹杂着一个微弱的抗议声，“噢是的，水晶之夜2.0版”。

这是杞人忧天吗？

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